Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ve Aşamaları

Bir taşınmaz veya taşınır üzerinde birden çok kişinin hak sahibi olduğu durumlarda, malın kullanılması ve yönetilmesi çoğu kez anlaşmazlığa yol açar. Paydaşlardan biri satmak isterken diğeri kullanmayı sürdürmek isteyebilir.

Bu durumda hukuk düzeni, ortaklığı sona erdirmek isteyen paydaşa bir imkân tanır. Uygulamada izale-i şuyu olarak da anılan ortaklığın giderilmesi davası, mal üzerindeki ortaklığa son verilmesini sağlar.

Aşağıda paylaşma isteminin şartları, davanın işleyişi ve paylaşma biçimleri genel hatlarıyla açıklanmıştır.

Paylaşma istemi ve sınırları

Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698).

Bu hak kural olarak her zaman kullanılabilir. Kanun üç sınır öngörmüştür:

• Sözleşmeyle sınırlama. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
• Sürekli amaca özgüleme. Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması hâlinde paylaşma istenemez.
• Uygun olmayan zaman. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Bu değerlendirme somut olayın koşullarına göre yapılır.

Paylaşma isteminde bulunan paydaşın gerekçe göstermesi veya diğer paydaşların rızasını alması gerekmez. Ortaklığın giderilmesi istemi, paydaşlardan herhangi biri tarafından ileri sürülebilen bir haktır.

Ortaklık, dava yoluna gidilmeksizin paydaşların kendi aralarında yapacakları bir paylaşma anlaşmasıyla da sona erdirilebilir. Taşınmazlar bakımından bu yolun işleyebilmesi, paydaşların tamamının anlaşmasına ve devrin resmî şekilde gerçekleştirilmesine bağlıdır.

Dava şartı olarak arabuluculuk

Bu alanda önemli bir usul kuralı bulunur. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B).

Düzenleme 28 Mart 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanunla eklenmiş ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Aynı hüküm, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkları ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları da kapsamına almıştır.

Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması hâlinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek düzenlenir. Bu kapsamda düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur. Şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşmanın içeriğini arabuluculuğa ve cebrî icraya elverişli olup olmadığı yönünden denetler.

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce mevzuatta öngörülen inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra resmî senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir. Bu imkân, 7 Kasım 2024 tarihli ve 7531 sayılı Kanunla eklenmiştir.

Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği dava dilekçesine eklenir; aksi hâlde bir haftalık kesin süre verilir ve gereği yerine getirilmezse dava usulden reddedilir (HUAK m. 18/A).

Görevli mahkeme ve taraflar

Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4). Taşınmazlar bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Davanın ayırt edici yönü taraf yapısındadır. Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davada yer alması gerekir. Davacı dışındaki paydaşların tamamı davalı olarak gösterilir. Bu nedenle dava açılmadan önce paydaşların ve paylarının tapu kaydı üzerinden doğru biçimde belirlenmesi önem taşır.

Dava sonunda verilen karar bütün paydaşlar bakımından sonuç doğurur. Paydaşlardan birinin talebi, ortaklığın tümü için giderilmesi sonucunu doğurduğundan davanın yalnızca bir pay bakımından sınırlandırılması mümkün değildir.

Aynen taksim yoluyla giderme

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir (TMK m. 699).

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim öncelikle aynen bölünme olanağını değerlendirir. Hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına hükmeder.

Denkleştirme, aynen taksimin uygulama alanını genişleten bir araçtır. Parçalar arasındaki değer farkı, para eklenmesi yoluyla giderilebildiği sürece aynen bölünme mümkün olabilir.

Aynen taksimin mümkün olup olmadığı çoğu kez bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Taşınmazın niteliği, imar durumu, yüzölçümü ve paydaş sayısı bu değerlendirmede gözetilir.

Satış yoluyla giderme

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK m. 699/3).

Kanun burada açık bir sıra öngörmüştür: satış, aynen bölünmenin mümkün olmadığı hâllerde başvurulan ikincil yoldur. Önemli değer kaybı ölçütü, satışa karar verilmesinin temel gerekçesini oluşturur.

Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Paydaşlardan biri buna rıza göstermezse satış herkese açık biçimde yapılır. Bu kural uygulamada önemlidir; paydaşlar arasında yapılacak bir artırma, malın aile içinde kalmasını sağlayabilecekken tek bir paydaşın itirazıyla mümkün olmaktan çıkar.

Satış işlemi, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra bu iş için görevlendirilen satış memurluğu aracılığıyla yürütülür. Elde edilen bedel, payları oranında paydaşlara dağıtılır.

Satışa karar verilmesi, paydaşların malı birlikte kullanma imkânını tümüyle sona erdirir. Bu nedenle paydaşlar, yargılamanın her aşamasında paylaşma biçimi üzerinde anlaşarak ortaklığa kendi iradeleriyle son verebilir; anlaşma sağlandığında hâkimin paylaşma biçimini belirlemesine gerek kalmaz.

Mirastan doğan ortaklıklarda durum

Ortaklık mirastan doğuyorsa paydaşlar arasında elbirliği mülkiyeti bulunur. Bu hâlde davanın açılabilmesi için mirasçılık sıfatının ve payların belirlenmiş olması gerekir.

Başvuru üzerine yasal mirasçı oldukları belirlenenlere sulh hukuk mahkemesince veya noterlikçe mirasçılık sıfatlarını gösteren bir belge verilir (TMK m. 598). Mirasçılık belgesi, davada paydaşların ve paylarının gösterilmesi bakımından dayanak oluşturur.

Mirasçılardan birinin mirası reddetmiş olması veya mirasçılık belgesindeki payların çekişmeli olması, ortaklığın giderilmesi isteminden önce çözülmesi gereken sorunlardır. Payların belirlenmesine ilişkin kurallar için yasal mirasçılar ve miras payları başlığındaki açıklamalar gözetilir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan birinin istemiyle mal üzerindeki ortaklığa son verilmesini sağlayan bir yoldur. Hâkim önce aynen bölünme olanağını, gerektiğinde denkleştirme ile birlikte değerlendirir; bu mümkün değilse açık artırmayla satışa hükmeder.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Ayrıca tüm paydaşların davada yer alması ve payların doğru biçimde belirlenmesi gerekir. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin diğer konular için gayrimenkul ve kira hukuku alanındaki genel bilgiler gözetilebilir. Her somut olay kendi koşulları içinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Paydaşlardan biri istemezse ortaklık giderilebilir mi?

Giderilebilir. Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Diğer paydaşların rızası aranmaz. Dava sonunda verilen karar bütün paydaşlar bakımından sonuç doğurur.

Mahkeme hangi durumda satışa karar verir?

Hâkim önce aynen bölünme olanağını değerlendirir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK m. 699). Değer farkı para eklenerek giderilebiliyorsa aynen bölünme mümkün olabilir.

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması istenebilir mi?

İstenebilir; ancak satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699). Paydaşlardan birinin rıza göstermemesi hâlinde satış herkese açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Zorunludur. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Bu kural 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Paylaşma isteme hakkı sözleşmeyle engellenebilir mi?

Tümüyle engellenemez, ancak sınırlandırılabilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 698). Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.