Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Alanın kapsamı

Gayrimenkul ve kira hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakların kazanılması, kullanılması ve sona ermesi ile taşınmazın kullanımının bir bedel karşılığında devredilmesinden doğan ilişkileri kapsar. Uyuşmazlıklar tapu sicilindeki kayıtlara, paydaşlar arasındaki ilişkiye ya da kira sözleşmesinin kurulmasına ve sona ermesine dayanabilir.

Uygulamada en sık karşılaşılan başlıklar tapu iptali ve tescil istemleri, paylı mülkiyetten kaynaklanan anlaşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi, kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye talepleridir.

Temel mevzuat

Taşınmaz mülkiyeti ve paylı mülkiyet 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) düzenlenmiştir. Paylaşma istemi m. 698’de, paylaşma biçimi m. 699’da yer alır. Tapu siciline ilişkin kurallar m. 997 ve devamındadır.

Kira ilişkileri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenir. Genel hükümler m. 299 ve devamında, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler m. 339-356’da yer alır. Kira bedelinin belirlenmesi m. 344, dava açma süresi m. 345, sözleşmenin uzaması m. 347, kanuni tahliye sebepleri ise m. 350-352’de düzenlenmiştir.

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde başvurulabilecek ilamsız icra yolu 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun (İİK) m. 269 ve devamındaki hükümlerine tabidir. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır.

Süreç hakkında genel bilgiler

Kira ilişkisinden doğan davalar ile taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4). Tapu iptali ve tescil gibi mülkiyet hakkına dayanan istemler ise asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Dava şartı olarak arabuluculuk bu alanda geniş bir uygulama alanına sahiptir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (HUAK) m. 18/B hükmü uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi istemleri, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar dava açılmadan önce arabuluculuğa tabidir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur (HUAK m. 18/A).

Süreler bakımından kira bedelinin belirlenmesi davasında TBK m. 345, tahliye davalarında TBK m. 350-353’teki bir aylık dava açma süreleri ve bildirim koşulları belirleyicidir. Kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin yazılı olarak vereceği süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür; bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar (TBK m. 315).

Dikkat edilmesi gereken genel hususlar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348). Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (TBK m. 349).

Dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Gereksinim sebebiyle tahliye sağlandığında taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aykırılık hâlinde tazminat yükümlülüğü doğar (TBK m. 355).

Paylı mülkiyette paylaşma isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (TMK m. 698). Taşınmaza ilişkin işlemlerde tapu kaydındaki şerh ve beyanların önceden incelenmesi önem taşır. Her somut olay kendi koşulları içinde ayrıca değerlendirilmelidir.