Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesi çoğu zaman yıllar boyunca yenilenerek devam eder. Bu süre içinde taşınmazın değeri ve piyasa koşulları değişir. Kanun, kira bedelinin yenilenen dönemlerde nasıl belirleneceğini ayrıntılı biçimde düzenlemiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) m. 344 hükmü, tarafların artış konusundaki serbestisine bir üst sınır getirir. Bu sınır aşıldığında sözleşme fazla miktar yönünden sonuç doğurmaz.

Taraflar anlaşamazsa ya da mevcut bedel güncel koşulları yansıtmıyorsa başvurulacak yol kira tespit davasıdır. Aşağıda bu alandaki kurallar genel hatlarıyla açıklanmıştır.

Tarafların anlaşması ve üst sınır

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344). Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Ölçüt olarak alınan veri, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Endeks verileri Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanır. Sözleşmeye bundan daha yüksek bir artış öngören bir hüküm konulması, artışın tümüyle geçersiz olması sonucunu doğurmaz; sınırı aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz.

Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kiralarıyla sınırlı değildir; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin genel bir kural niteliğindedir.

Anlaşma yoksa kira bedelinin belirlenmesi

Taraflarca artış konusunda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/2).

Burada hâkimin belirlemesi de aynı üst sınıra tabidir. Yani sözleşmede artış hükmü bulunmaması, kiraya verene endeksin üzerinde bir bedel elde etme imkânı vermez.

Beş yıllık dönemin sonunda yapılan belirleme

Kanun, uzun süre devam eden kira ilişkileri için farklı bir ölçüt öngörmüştür. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir (TBK m. 344/3).

Bu belirlemede üç ölçüt birlikte değerlendirilir:

• tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• kiralananın durumu,
• emsal kira bedelleri.

Hâkim bu ölçütleri gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Beş yıllık dönemin sonunda yapılan belirlemenin ayırt edici yönü, endeks oranının bir üst sınır olmaktan çıkıp değerlendirmede gözetilecek ölçütlerden biri hâline gelmesidir. Böylece kira bedelinin uzun süre içinde piyasa koşullarından uzaklaşması hâlinde güncellenmesi mümkün olur.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen TBK m. 138 hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra belirleme yapılırken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulur (TBK m. 344/4).

Konut kiralarında uygulanmış geçici sınırlamalar

Kanuna eklenen iki geçici madde, konut kiraları bakımından belirli dönemler için endeks oranından bağımsız bir üst sınır öngörmüştür.

Geçici m. 1, 2022 yılında eklenmiş ve 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen kira dönemlerini kapsamıştır. Geçici m. 2 ise 2023 yılında eklenerek 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerine uygulanmıştır.

Her iki düzenleme de yalnızca konut kiralarını kapsamış ve hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da geçerli olmuştur. Bu geçici sınırlamaların uygulama dönemi 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde TBK m. 344’teki genel kural, yani tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ölçütü uygulanır.

Geçici maddelerin yürürlükte olduğu dönemde yapılmış sözleşmeler bakımından ise, ilgili dönemde geçerli olan sınır esas alınır.

Dava açma süresi ve kararın etkisi

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m. 345). Bu yönüyle dava, belirli bir hak düşürücü süreye bağlı değildir.

Buna karşılık kararın hangi dönemden itibaren etki doğuracağı süreye bağlanmıştır. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Bu düzenleme uygulamada belirleyicidir. Otuz günlük süreye uyulmaması veya yazılı bildirimde bulunulmaması hâlinde dava açılabilir; ancak belirlenen bedel kural olarak izleyen kira döneminden itibaren sonuç doğurur.

Görevli mahkeme ve dava şartı arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4). Yetkili mahkeme genel yetki kurallarına göre belirlenir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B). 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren bu düzenleme kira bedelinin belirlenmesi istemlerini de kapsar.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği dava dilekçesine eklenir. Eklenmemesi hâlinde mahkemece bir haftalık kesin süre verilir; bu süreye uyulmazsa dava usulden reddedilir (HUAK m. 18/A).

Arabuluculuk aşamasının, kararın geçmiş döneme etki etmesini sağlayan otuz günlük süre ile birlikte planlanması önem taşır.

Sonuç

Kira bedelinin belirlenmesinde ölçüt, kural olarak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Beş yıllık dönemin sonunda ise kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de gözetilerek hakkaniyete uygun bir belirleme yapılır.

Dava her zaman açılabilir; ancak kararın yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurması, otuz günlük süre veya yazılı bildirim koşuluna bağlıdır. Sözleşmenin sona ermesine ilişkin istemler bakımından kiracının tahliyesi konusundaki kurallar ayrıca gözetilir. Her somut olay kendi koşulları içinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artışında hangi oran esas alınır?

Yenilenen kira dönemi için yapılan artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344). Anlaşma bulunmaması hâlinde hâkim de aynı üst sınırı aşamaz. Endeks verileri Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanır.

Sözleşmede endeksin üzerinde bir artış kararlaştırılmışsa ne olur?

Böyle bir hüküm, sınırı aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz. Kanun, tarafların anlaşmasını endeks oranını geçmemek koşuluyla geçerli saymıştır. Bu durumda artış, kanuni üst sınır içinde uygulanır.

Beş yıl dolduktan sonra kira bedeli piyasa değerine yükseltilebilir mi?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli, endeks oranı ile birlikte kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3). Belirleme piyasa koşullarını yansıtabilir; ancak doğrudan emsal bedelin aynen uygulanması anlamına gelmez.

Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?

Dava her zaman açılabilir (TBK m. 345). Belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da bu süre içinde kiraya verence yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava da aynı sonucu doğurur.

Konut kiralarındaki geçici üst sınır hâlâ uygulanıyor mu?

Uygulanmıyor. TBK’ya eklenen geçici m. 1 ve geçici m. 2 ile konut kiraları bakımından öngörülen üst sınırın uygulama dönemi 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde TBK m. 344’teki genel kural uygulanır.