Kiracının Tahliyesi: Kanuni Tahliye Sebepleri ve Süreler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından özel olarak korunur. Bu koruma en açık biçimde sözleşmenin sona ermesine ilişkin kurallarda görülür.

Kiraya veren, sözleşmeyi dilediği zaman ve dilediği sebeple sona erdiremez. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanılarak ve öngörülen usule uyularak sağlanabilir.

Aşağıda kanuni tahliye sebepleri, bunlara bağlı süreler ve izlenecek usul genel hatlarıyla açıklanmıştır.

Sözleşme süresinin bitmesi tek başına yeterli değildir

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır (TBK m. 347).

Aynı hüküm kiraya veren bakımından açık bir sınır getirir: kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Yani sürenin dolması tek başına bir tahliye sebebi değildir.

Kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi, ancak on yıllık uzama süresinin dolmasına bağlıdır. Bu sürenin sonunda kiraya veren, süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348).

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

Kanun, kiraya verene dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanıyan iki sebep öngörmüştür (TBK m. 350):

Gereksinim. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada aranan ölçüt kullanma zorunluluğudur; salt istek yeterli sayılmaz.

Yeniden inşa ve imar. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise sözleşme sona erdirilebilir.

Her iki sebepte de dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

Yeni malikin gereksinimi ayrı bir sebeptir (TBK m. 351). Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

TBK m. 352 üç ayrı sebep düzenlemiştir.

Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Hükmün aradığı iki koşul dikkat çekicidir: taahhüt yazılı olmalı ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.

İki haklı ihtar. Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Oturmaya elverişli konut bulunması. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353).

Kira bedelinin ödenmemesi ve icra yolu

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ayrı bir yol daha bulunur. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m. 315).

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar.

Kiraya veren ayrıca, kiralanan taşınmazın 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun (İİK) m. 269 ve devamındaki hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini isteyebilir. Bu yol, kira alacağının takibi ile tahliye talebinin birlikte ileri sürülmesine olanak tanır.

Dava şartı arabuluculuk, görevli mahkeme ve süreler

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Hükümde açık bir istisna yer alır: kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Buna karşılık dava yoluyla açılan tahliye istemleri arabuluculuğa tabidir.

Arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamazsa, son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece bir haftalık kesin süre verilir; gereği yerine getirilmezse dava usulden reddedilir (HUAK m. 18/A).

Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4). Kanunda öngörülen bir aylık dava açma süreleri hak düşürücü niteliktedir ve bildirim koşullarıyla birlikte değerlendirilir.

Tahliyeden sonra yeniden kiralama yasağı

Kanun, gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinin amacı dışında kullanılmasını önleyen bir yaptırım öngörmüştür.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz (TBK m. 355).

Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hakkın yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir.

Bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Sözleşmeye konulan aksi yöndeki kayıtlar bu ölçüde sonuç doğurmaz.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, kanunda sınırlı sayıda belirlenmiş sebeplere ve sıkı sürelere bağlıdır. Sözleşme süresinin dolması tek başına yeterli olmadığı gibi, geçerli bir sebep bulunsa dahi süresinde ve usulüne uygun biçimde hareket edilmemesi istemin reddine yol açabilir.

Bildirimlerin yazılı yapılması, dava açma sürelerinin doğru hesaplanması ve dava şartı arabuluculuğun gözetilmesi belirleyici noktalardır. Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar için kira tespit davası konusundaki kurallar ayrıca gözetilir. Her somut olay kendi koşulları içinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mıdır?

Zorunda değildir. Kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren, sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih bildiriminde bulunabilmesi on yıllık uzama süresinin dolmasına bağlıdır.

Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?

Kanun iki koşul arar. Taahhüdün yazılı olması ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir (TBK m. 352). Bu koşulları taşıyan taahhütte kararlaştırılan tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için ihtarların aynı yıl içinde olması gerekir mi?

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarların bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olması aranır (TBK m. 352). Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. İhtarların kira bedelinin ödenmemesine dayanması ve haklı olması gerekir.

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak şart mıdır?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Dava yoluyla ileri sürülen tahliye istemlerinde ise arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir.

Taşınmazı satın alan kişi kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa bu hakkı kullanabilir. Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve altı ay sonra dava açmak gerekir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir (TBK m. 351).